Entenda as diferenças entre HIS 1, HIS 2, HMP e R2V e como essas regras impactam a compra, locação, uso de FGTS e revenda do imóvel.
CONCEITO
As Habitações de Interesse Social (HIS) e as Habitações de Mercado Popular (HMP) são categorias habitacionais regulamentadas no município de São Paulo, com base nas Leis 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), 17.975/2023 (Revisão do PDE) e nos Decretos 63.130/2024 e 64.244/2025. Esses programas têm como objetivo principal garantir moradia adequada para famílias de média e baixa renda.
O termo R2V, aparece apenas quando se compara unidades HIS ou HMP, pois unidades R2V não possuem limitadores de renda, ou seja, qualquer um pode comprar.
FAIXAS DE RENDA
As tipologias HIS e HMP estão segmentadas por faixas de renda familiar:
HIS1 – Renda até 3 Salários Mínimos
HIS2 – Renda até 6 Salários Mínimos
HMP – Renda até 10 Salários Mínimos
R2V – Sem Limitador de Renda
REGRAS PARA COMPRAR UNIDADES COM LIMITADORES
Para ficar mais fácil de entender, utilizaremos o quadro a seguir considerando o imóvel que possui limitador de renda e que a finalidade seja para moradia ou investimento:
CONCEITO
As Habitações de Interesse Social (HIS) e as Habitações de Mercado Popular (HMP) são categorias habitacionais regulamentadas no município de São Paulo, com base nas Leis 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), 17.975/2023 (Revisão do PDE) e nos Decretos 63.130/2024 e 64.244/2025. Esses programas têm como objetivo principal garantir moradia adequada para famílias de média e baixa renda.
O termo R2V, aparece apenas quando se compara unidades HIS ou HMP, pois unidades R2V não possuem limitadores de renda, ou seja, qualquer um pode comprar.
FAIXAS DE RENDA
As tipologias HIS e HMP estão segmentadas por faixas de renda familiar:
HIS1 – Renda até 3 Salários Mínimos
HIS2 – Renda até 6 Salários Mínimos
HMP – Renda até 10 Salários Mínimos
R2V – Sem Limitador de Renda
REGRAS PARA COMPRAR UNIDADES COM LIMITADORES
Para ficar mais fácil de entender, utilizaremos o quadro a seguir considerando o imóvel que possui limitador de renda e que a finalidade seja para moradia ou investimento:
Entenda, de forma simples, quais usos são permitidos para compradores dentro e fora da faixa de renda exigida pelo programa.
| Regra analisada |
Comprador dentro da faixa de renda |
Comprador fora da faixa de renda |
|---|---|---|
| Uso do imóvel do proprietário para moradia | Permitido | Não permitido |
| Locação convencional (Sem Prazo Máximo) | Permitido | Permitido |
| Locação de curta temporada (Prazo Máximo de 6 Meses) | Permitido | Permitido |
| Comprar o imóvel usando FGTS | Permitido | Não permitido |
| Comprador ter outro imóvel | Não permitido | Permitido |
| Regras de Locação | Inquilino dentro da faixa O inquilino deve ter renda enquadrada à unidade, conforme o limite aplicável. | Inquilino dentro da faixa Mesmo se o comprador estiver fora da faixa, o inquilino precisa respeitar o limite de renda. |
| Regras de Revenda | Permitida com restrição Se vender dentro do prazo de 10 anos contados da primeira escritura, o novo comprador também deve se enquadrar na renda. | Permitida com restrição A limitação de renda fica gravada na escritura pelo prazo de 10 anos. Nesse período, comprador e inquilino devem respeitar o limite. |
ESCRITURA DO IMÓVEL
Todos os imóveis enquadrados como HMP ou HIS devem ter a destinação de uso averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro.
Para unidades adquiridas por investidores, além da averbação da destinação social do imóvel, deverá constar, expressamente, que a unidade será destinada à locação.
A destinação social do imóvel (HMP ou HIS) e a finalidade será mantida por 10 anos após a conclusão da obra, seja qual for a finalidade, aquisição ou locação. Após os 10 anos, o imóvel se torna “comum”, sem nenhuma restrição quanto a sua comercialização ou locação.
